+7(927)236-13-41
+7(927)236-13-412026-05-12
В Закон о банкротстве хотят добавить статью 213.26-1: как будут продавать единственное, но роскошное жильё
.jpeg)
Сегодня действует так называемый «исполнительский иммунитет» — конституционная гарантия, согласно которой единственное пригодное для проживания жилье должника не может быть изъято за долги, за исключением случаев, когда оно находится в ипотеке. Этот механизм защищает базовое право граждан на жилье, но на практике им могут злоупотреблять должники, владеющие особняками и элитными квартирами, формально подпадающими под защиту как «единственное жилье».
Законопроект Минюста призван устранить этот пробел. Он предлагает ввести новую статью 213.26-1 в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», которая создает четкий механизм продажи такого «избыточного» жилья.
Ключевой вопрос — что именно считать «избыточным». Законопроект предлагает гибкий подход, уходя от закрепления жестких квадратных метров, и передает решение на усмотрение суда.
При вынесении вердикта суд будет оценивать следующие критерии в совокупности:
- Площадь: Значительное, возможно кратное, превышение установленных в регионе социальных норм площади жилья.
- Место расположения: Престижность района, близость к центру города.
- Конструктивные особенности: Архитектурная ценность, планировка.
- Техническое оснащение: Наличие систем «умный дом», дорогой инженерной инфраструктуры.
- Художественное оформление: Использование дорогих материалов в отделке.
- Уровень инфраструктуры: Расположение в элитном жилом комплексе с закрытой территорией и развитой инфраструктурой.
Важно понимать, что сам по себе факт превышения квадратных метров не будет автоматически означать продажу жилья. Суд будет анализировать всю совокупность обстоятельств и принимать решение индивидуально по каждому делу, что призвано обеспечить защиту добросовестных должников.
Продажа «роскошного» жилья: как будет работать механизм?
Изыскание жилья — это не просто принудительная продажа. Законопроект предлагает детальную процедуру, направленную на защиту прав гражданина. Процесс можно представить в виде схемы:
Суд → признание «избыточности» → проверка условий продажи → собрание кредиторов → одобрение → торги → успех → покупка замещающего жилья → расчёт с кредиторами → остаток должнику.
Если торги не состоялись → жилье остаётся должнику.
Этот механизм включает несколько ключевых этапов и защитных условий.
- Защита через «существенное погашение». Для запуска процедуры недостаточно признать жилье «избыточным». Необходимо, чтобы прогнозируемая выручка от торгов не только покрыла расходы на саму процедуру и покупку замещающего жилья, но и позволила существенно погасить требования кредиторов. Это ключевое условие защищает должников с дорогим, но низколиквидным жильем, продажа которого не принесет реальной выгоды кредиторам.
- Правило одного района. Должнику будет приобретено новое комфортное жилье, соответствующее всем санитарным и техническим нормам. Оно должно располагаться в том же населенном пункте (и районе), обеспечивая привычный уклад. При выборе будут учитываться место работы, учебы, состояние здоровья членов семьи и другие личные обстоятельства.
- Участие должника в выборе. Финансовый управляющий не сможет единолично решать судьбу должника. Гражданин получит право предлагать свои варианты замещающего жилья, участвовать в его осмотре и выборе.
- Безопасность сделки. Законопроект содержит важную гарантию: право собственности на «избыточное» жилье не может быть прекращено до момента возникновения права собственности на замещающее. То есть сначала покупается новое жилье, и только потом должник теряет старое.
- Роль собрания кредиторов. Решение о продаже не может быть принято единолично финансовым управляющим. Вопрос о продаже «избыточного» жилья и приобретении нового должен быть одобрен собранием кредиторов. Этот этап — часть стандартной процедуры реализации имущества, но с новыми, более строгими требованиями.
Статус и перспективы законопроекта
На данный момент законопроект находится на стадии независимой антикоррупционной экспертизы. Он был официально опубликован Минюстом России 10 апреля 2026 года на федеральном портале проектов нормативных правовых актов для общественного обсуждения.
Документ был подготовлен во исполнение поручений Конституционного Суда РФ от 2012 и 2021 годов и с учетом Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 18 июня 2025 года. Таким образом, его принятие — это не внезапная инициатива, а последовательная реализация правовых позиций высших судебных инстанций. Следует отличать этот законопроект от уже принятых в 2026 году законов, которые касаются защиты средств от продажи ипотечного жилья — это параллельные, но разные процессы.
Ключевые риски и возможности
Новый законопроект вызывает множество вопросов у профессионального сообщества.
- Для должников: Риск потери единственного жилья, если суд признает его соответствующим критериям «избыточности». Однако законопроект предлагает значительные гарантии, делая процедуру максимально прозрачной и защищающей базовые потребности гражданина и его семьи.
- Для кредиторов: Появляется реальный шанс на удовлетворение требований за счет включения в конкурсную массу действительно ликвидных активов должника. Это повышает справедливость и экономическую эффективность процедуры банкротства.
- Для правоприменителей: Возникает непростая задача по выработке единообразных подходов к оценке «разумной достаточности». Отсутствие жестких критериев (например, четких нормативов площади) оставляет пространство для судебного усмотрения, что потенциально может привести к противоречивой практике.
Что все это значит?
Принятие законопроекта Минюста — это серьезный сигнал рынку о намерении государства бороться со злоупотреблениями в сфере банкротства и, одновременно, — попытка защитить добросовестных должников от произвола.
Тенденция такова, что институт банкротства в России продолжает активно развиваться в сторону большей прозрачности и экономической целесообразности, и этот законопроект — еще одно подтверждение этого курса.
Бесплатная консультация по всем вопросам банкротства физических лиц.
Обращайтесь письмом на эл.почту: Lechimdolgi@ya.ru или по тел.: +79272361341