+7(927)236-13-41
+7(927)236-13-412026-04-15
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве: суд встал на сторону должницы, несмотря на сопротивление ДОМ.РФ
.jpeg)
Признать себя банкротом, имея ипотечную квартиру, — для многих означает одно: прощай, единственное жилье. Действительно, долгое время судебная практика была неумолима: если есть просрочки по другим кредитам, квартира в залоге у банка уходит с торгов. Однако постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2025 года по делу № А56-97246/2024 демонстрирует, что ситуация кардинально изменилась благодаря новой статье закона. И даже крупнейший государственный институт развития АО «ДОМ.РФ» не смог оспорить право гражданки сохранить крышу над головой.
Почему вместо Сбербанка в деле фигурирует ДОМ.РФ
Изначально Анжелика Исаева оформила ипотеку в Сбербанке на сумму 3,2 млн рублей для покупки квартиры. Однако в рамках стандартных банковских процедур секьюритизации закладная сменила владельца.
Сначала Сбербанк продал пул закладных (включая закладную Исаевой) специализированному ипотечному агенту ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». А затем, когда в отношении заемщицы было возбуждено дело о банкротстве, закладная приобрела статус «дефолтной». В соответствии с договором о выкупе дефолтных закладных права по ней перешли к самому АО «ДОМ.РФ» — государственной корпорации, отвечающей за реализацию жилищной политики.
Таким образом, к моменту судебного разбирательства кредитором и залогодержателем выступал уже не коммерческий банк, а институт развития. И его позиция в деле оказалась весьма жесткой.
Суть спора: исправная ипотека против процедуры банкротства
В январе 2025 года суд признал Исаеву несостоятельной (банкротом) и ввел процедуру реализации имущества. АО «ДОМ.РФ», действуя строго по закону, заявило требование о включении в реестр кредиторов долга по ипотеке в размере 3 179 877 рублей. Требование было обеспечено залогом той самой квартиры. Для должницы это означало прямую угрозу: квартира должна была войти в конкурсную массу и быть продана на торгах.
Ситуация осложнялась парадоксом: по самой ипотеке не было ни дня просрочки. За нее исправно платил супруг должницы, чья платежеспособность была подтверждена документально. Причиной банкротства стали другие, не связанные с жильем, долги.
Почему ДОМ.РФ не захотел заключать мировое соглашение
Понимая абсурдность продажи единственного жилья при исправном обслуживании кредита, должница предложила банку заключить отдельное мировое соглашение. Условия были просты и выгодны для кредитора: ипотека сохраняется, квартира исключается из конкурсной массы, а платежи продолжаются по первоначальному графику на 28 лет.
Однако АО «ДОМ.РФ» согласия на мировую не дало. В чем могла быть причина? В отличие от Сбербанка, заинтересованного в долгосрочном процентном доходе, бизнес-модель ДОМ.РФ как выкупателя «дефолтных закладных» нацелена на оперативное урегулирование проблемных активов. Банкротство должника для такого кредитора — это возможность быстро реализовать предмет залога, вернуть тело долга и направить средства на другие государственные программы. Ожидание 28 лет ради получения процентов не соответствует стратегии института развития. Проще говоря, ДОМ.РФ рассчитывал на скорую продажу квартиры, а не на длительное мировое соглашение.
Суд первой инстанции поддержал кредитора формально: нет согласия банка, срок соглашения превышает три года (ст. 213.14 Закона о банкротстве) — в утверждении отказать.
Ключевая норма: статья 213.10-1 Закона о банкротстве
Казалось бы, тупик. Но апелляционный суд применил новую, специально созданную для таких ситуаций норму. Речь идет о статье 213.10-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», которая была введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ.
Что дает эта статья должнику? Главное — она прямо разрешает заключать отдельное мировое соглашение с кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой единственного жилья. Причем для утверждения такого соглашения судом не требуется согласие других кредиторов гражданина. Более того, статья четко определяет последствия утверждения соглашения:
- На жилое помещение не обращается взыскание в ходе банкротства, оно не включается в конкурсную массу (подпункт 1 пункта 4 статьи 213.10-1);
- Ипотека не прекращается по основаниям, предусмотренным законом о банкротстве (подпункт 2);
- Требование залогового кредитора исключается из реестра требований кредиторов (подпункт 5).
Таким образом, законодатель сам создал механизм, позволяющий суду утвердить мировое соглашение даже при отсутствии прямого согласия залогового кредитора, если условия соглашения не ухудшают его положение.
Поддержка Верховного Суда
Дополнительным аргументом для суда апелляционной инстанции стала правовая позиция, изложенная в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597 по делу № А41-73644/2020.
В этом определении Верховный Суд разъяснил: если по ипотечному кредиту нет просрочки и третье лицо исправно платит, а квартира — единственное жилье, то суд обязан искать баланс интересов. Формальный отказ кредитора от мирового соглашения, при котором его положение не ухудшается по сравнению с обычным исполнением договора, может быть преодолен судом. Это стало важным подспорьем для применения статьи 213.10-1 в деле Исаевой.
Решение суда: ипотека остается, квартира — вне конкурсной массы
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил определение первой инстанции и принял новое решение:
- Утвержден локальный план реструктуризации в виде отдельного мирового соглашения между АО «ДОМ.РФ», должницей и ее супругом.
- Требование АО «ДОМ.РФ» в размере 3 179 877 рублей исключено из реестра требований кредиторов.
- Квартира исключена из конкурсной массы.
При этом должница не освобождается от обязательств перед ДОМ.РФ после завершения процедуры банкротства — ипотека будет действовать до полного погашения кредита.
Суд прямо указал, что отказ кредитора от заключения мирового соглашения при отсутствии разумных экономических причин не может служить основанием для отказа в его утверждении, если применяется статья 213.10-1 Закона о банкротстве.
Практические советы должникам в подобных ситуациях
Если вы оказались в положении, схожем с делом Исаевой (банкротство при наличии ипотечного жилья без просрочек по ипотеке), следуйте этому алгоритму:
- Обеспечьте непрерывность платежей по ипотеке. Если сами платить не можете, привлеките платежеспособное третье лицо (родственника, супруга) и соберите документы, подтверждающие его доходы (2-НДФЛ, справки о самозанятости).
- Сразу готовьте проект отдельного мирового соглашения. В нем обязательно укажите, что:
- Погашение осуществляется третьим лицом по условиям кредитного договора;
- Ипотека сохраняется после завершения процедуры банкротства;
- Должник отказывается от применения освобождения от долгов по данному обязательству (п. 3 ст. 213.28 Закона о банкротстве).
- Ссылайтесь на статью 213.10-1 Закона о банкротстве. Это ваша главная правовая опора. Подчеркивайте, что закон позволяет суду утвердить такое соглашение без согласия кредитора и других кредиторов.
- Используйте позицию Верховного Суда (Определение № 305-ЭС22-9597). Она усилит вашу аргументацию, особенно в части недопустимости злоупотребления правом со стороны кредитора.
- Не опускайте руки после отказа первой инстанции. Как показывает дело Исаевой, апелляционный суд более склонен к детальному анализу баланса интересов сторон и прямому применению новых норм закона.
Дело Исаевой наглядно демонстрирует, что законодательство о банкротстве граждан развивается в сторону защиты добросовестного должника. Статья 213.10-1 Закона о банкротстве, введенная в 2024 году, стала реальным инструментом для сохранения единственного жилья, и судебная практика начинает активно ее применять. Теперь даже перед лицом крупных государственных кредиторов у граждан есть шанс отстоять свое конституционное право на жилище.
Если Вам нужна помощь в заключении локального плана реструктуризации — обращайтесь:
письмом на эл.почту: Lechimdolgi@ya.ru или по тел.: +79272361341